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동대문 상권 글로벌 ‘빅뱅’ 돌입!
Thursday, Aug. 4, 2016 | 홍영석 기자, hong@fashionbiz.co.kr
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서울 동대문 상권이 말 그대로 ‘빅뱅’이다. 기존 도 • 소매 몰과 원부자재 시장 등에 더해 올해 들어 핫한 신 유통 형태인 아울렛과 면세점 등이 신규 출점하면서 상권이 급격하게 재편될 조짐을 보이고 있다. 다양성 확대에 따른 긍정적인 측면에서 글로벌 마켓으로의 도약에 단초가 될지, 기존 상권의 붕괴와 함께 대기업 유통 독과점 확대라는 부정적인 요소가 늘어날지 향후 상권 변화에 대해 의견이 분분하다. 이런 가운데 확실한 것은 동대문 상권이 그 어느 때보다 버라이어티하게 변하고 있고, 글로벌을 향해 변해야 한다는 것이다.
스타트를 끊은 현대백화점(대표 이동호 외 2인)은 구 ‘거평프레야 케레스타’ 자리에 지하 6층~지상 9층, 총영업면적 3만7663㎡(약 1만1393평) 규모의 ‘현대시티아울렛동대문점’을 출점했다. 도심형 아울렛에 대한 기대와 동대문을 찾는 유커들을 겨냥한 ‘체험형 라이프스타일 몰’을 표방한다.
유커 콘텐츠를 강조한 차별화 전략으로 특히 즉석 부가세 환급 데스크와 구매한 물품을 중국으로 바로 보내 줄 수 있는 UPS데스크 등 매장 구성뿐만 아니라 서비스 코너에도 공을 들였다. 올해 400만의 유커를 포함해 1330만명의 방문객을 모은다는 계획이다. 매출은 올해 1620억, 내년에는 2000억원 달성을 목표한다.
신규 ‘현대시티아울렛’ ‘두타면세점’ 대변혁 서막?!
아울렛에 이어 최신 유통 트렌드인 면세점도 기존 동대문 상권에 도전장을 던졌다. 지난 5월18일 동대문 랜드마크인 ‘두산타워’에 면세점이 들어선 것. ‘두타면세점’은 ‘두산타워’ 7~17층 9개층에 총면적 1만6825㎡(약 5090평) 규모로 조성됐다. 젊은 고객이 주로 찾는 동대문 쇼핑의 특성을 고려해 ‘영 애플루언트(Young Affluent)’를 콘셉트로 젊은 감각의 개성 넘치는 매장을 선보였다. 영업 시간도 새벽 2시까지 늘려 일명 ‘올빼미족’을 겨냥한 것이 성공적이라는 평이다.
‘두타’ 한 관계자는 “동대문 지역은 연간 710만명의 외국인이 방문하는 관광명소”라며 “그럼에도 그동안 면세점이 없어 외국인 관광객들이 쇼핑을 즐기는 데 불편함을 겪어 왔다. 이번 ‘두타면세점’ 오픈으로 이 같은 불편을 일거에 해소할 것”이라고 말했다.
동대문 터줏대감들의 반격도 시작됐다. ‘에이피엠(apm)’은 오랫동안 슬럼화돼 주인을 찾고 있던 ‘라모도’ 자리에 ‘월드 홀세일 마켓’을 표방하는 ‘에이피엠플레이스(apm PLACE)’를 지난 3월14일 리뉴얼 오픈했다.
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기존 도매점, ‘apm플레이스’ 등 신규 출점으로 맞불
리뉴얼 당시 지하 1층 잡화와 지상 1~3층에 여성복 매장을 먼저 오픈한 가운데 최근 4~6층의 개점 준비도 한참 진행 중이다. 7층은 푸트코트이고, 8~9층은 사후면세점이다. 10층은 사무실, 11~12층은 오피스텔로 활용되고 있다.
‘에이피엠플레이스’는 신규 몰로 도매를 메인으로 한 다양한 활성화 전략을 펼치고 있다. 기존 ‘에이피엠’과 ‘에이피엠럭스’의 우수 점주들을 유치하고, 단골 바이어들과 고객을 위해 셔틀버스를 운행해 기존 도매 조닝에서 벗어난 입지적 단점을 극복해 나가고 있다.
여기에 4월 중순부터는 야간 도매에서 주야간 도 • 소매 몰로 영업 전략도 일부 수정했다. 오전 11시부터 다음날 새벽 5시까지로 영업시간을 늘려 주간 소매 고객은 물론 도매 고객까지 흡수하는 전략을 펼치고 있다. 소매 장사에 대한 찬반 의견은 분분하지만, 일부 주간 도매 이용 고객이라도 잡자는 고육지책으로 알려지고 있다.
기존 ‘맥스타일’의 리모델링은 동대문에 라이프스타일 중심의 온 • 오프 통합 도 • 소매 몰의 탄생을 예고하고 있다. 맥스타일관리단(관리인 윤현덕)은 최근 케이비즈플랫폼(대표 박민범)과 서울 동대문 메인에 위치한 ‘맥스타일(maxtyle)’ 지하 2층~지상 8층에 대한 MD 용역 계약을 맺고 오는 8월15일 ‘서울메이트닷컴(SEOULMATE.com, 이하 M?)’으로 리뉴얼 오픈을 목표로 한창 공사를 진행 중이다.
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‘맥스타일’ 8월 중순 리뉴얼, 동대문 상권 변화 주도
‘M?’은 脫동대문을 선언하고, 그동안 동대문에서 볼 수 없던 새로운 K-패션 비즈니스 플랫폼을 조성한다는 계획이다. 단품 위주의 젊은 도매 상가를 지향하면서도 라이프스타일을 가미한 도 • 소매 병행으로 차별화 숍을 조성하고, 온 • 오프 통합몰로의 업그레이드를 위해 상인들에 대한 지원을 아끼지 않을 방침이다.
특히 도매 중심의 온라인 몰 운영 전반을 위해 촬영, 마케팅, 관리 등에 필요한 촬영 스튜디오와 교육장 등을 마련한다. 온라인과 모바일 홈페이지 제작 및 관리 등은 물론 위챗 아마존 이베이 알리바바 티몰 등 글로벌 e-커머스 진출을 돕기 위해 전문가 교육 등도 실시한다. 여기에 한층 업그레이드된 동영상 지원 O2O 시스템과 원스톱 물류 서비스 등의 기반 시설을 완비해 상인들이 장사에만 집중할 수 있도록 할 예정이다.
윤현덕 맥스타일관리단 관리인은 “‘M?’은 부동산 논리가 아니라 진정한 유통채널로서의 비즈니스 수익 창출을 위해 디자이너와 상인들에 대한 지원책을 아끼지 않을 것이다. 특히 온 • 오프 통합몰로서 중국 등 중화권 동남아 진출을 적극 돕고, 향후 개별 브랜딩을 할 수 있도록 하는 것에도 포커스를 맞추고 있다. 상인들과 친구 같은 파트너십을 발휘해 가치 있는 쇼핑몰 ‘M?’을 함께 만들 것”이라고 포부를 밝혔다.
DDP 쇼룸 ‘차오름’ 유통 다각화 시동걸다
박민범 케이비즈플랫폼 사장은 “‘서울메이트닷컴(M?)’은 의류 중심 도 • 소매 몰로서의 장점을 극대화하는 한편 뷰티와 F&B, 홈데코, 리빙 등이 가미된 라이프스타일 지향의 원스톱 몰로 차별화할 것”이라며 “특히 동영상과 이미지 컷을 활용한 O2O 공동 온라인과 모바일 몰을 운영하기 위해 최강의 온라인 기반 시설을 지원할 예정이다. 여기에 기본 보증금과 임대료는 동대문 어디에서도 찾아볼 수 없는 최저 수준의 저렴한 부동산 임대 조건을 제시한다. 또 단일 포스가 설치된 편집숍 형태의 공동관을 운영해 인건비와 관리비는 줄이고 매출은 늘리는 방안도 마련하고 있다”고 말했다.
이곳은 동대문은 물론 서울시 소재의 기존 및 신진 디자이너와 상인들의 일자리 창출과 판로 확대를 위한 상생 전략도 마련하고 있다. 서울 동대문디자인플라자(이하 DDP)의 쇼룸 ‘차오름(CHAOROOM)’의 운영사인 러블리어반(대표 이석기)은 최근 유통 별도법인인 케이비즈플랫폼을 통해 국내외 ‘차오름’ 유통망 확대를 위한 본격적인 비즈니스에 돌입했다.
그 첫 업무로 ‘M?’ 쇼핑몰에 ‘차오름관’을 개설하기 위한 양해각서를 지난 5월31일 체결했다. 맥스타일관리단 대표와 임원진, ‘차오름’ 운영사 대표와 관계자, 케이비즈플랫폼 대표와 실무 책임자 등 30여명이 참석한 가운데 서울 동대문 ‘맥스타일’ 상가 8층에서 MOU를 맺고, 향후 상호 긴밀한 협조 체제하에 상생을 위한 다방면의 전략을 펼쳐 나가기로 합의했다.
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유통 관점서 상인과 디자이너 돕는 윈윈 전략
이날 협약식에서 이정순 맥스타일관리 대표와 박민범 케이비즈플랫폼 대표는 ‘맥스타일’ 상가 5~7층 5950㎡(약 1800평)에 디자이너관을 개설하는 것 등 리뉴얼 전반에 대해 기본적으로 합의하고 ‘M?’과 ‘차오름’ 간 상호 시너지 창출과 윈윈을 위해 협력을 아끼지 않기로 했다.
이정순 맥스타일관리 대표는 “이번 리뉴얼을 통해 ‘M?’이 입지 측면뿐만 아니라 MD와 운영, 관리 등에서도 동대문의 중심이 될 수 있도록 할 것”이라며 “이런 면에서 ‘차오름’과의 전략적 제휴를 통해 동대문을 대표하는 상가로서의 장점을 극대화하는 한편, 전혀 동대문스럽지 않은 온 • 오프 통합 쇼핑몰로 국내는 물론 중국과 중화권 동남아 등으로 판로를 개척해 나갈 것”이라고 말했다.
이석기 ‘차오름’ 대표는 “‘서울메이트닷컴(M?)’과의 MOU를 계기로 DDP 쇼룸 ‘차오름’의 판로가 크게 확대될 것”이라며 “‘차오름’에 1차로 참여한 600여개 브랜드들은 물론 8월 중순 전시를 시작하는 2차에 참여하는 수많은 브랜드의 판매처가 늘어남으로써 동대문 상인들은 물론 기존 및 신진 디자이너들에게 국내와 글로벌로 나가는 기회를 제공할 것”이라고 말했다.
쇼룸 ‘르돔’과 함께 뉴 비즈니스 가능성 타진
한편 지난 4월25일 DDP 내 이간수문전시장에 연면적 1445㎡(437평) 규모의 쇼룸 형태로 오픈해 운영되고 있는 ‘차오름’은 국내 스타트업 기업과 중소 사업자, 신진 디자이너 등의 국내외 판로 개척 및 프랜차이즈 전개를 돕는다. 앞서 오픈한 쇼룸 ‘르돔’과 함께 쇼룸 비즈니스의 또 다른 발전 방향을 모색하고 있다.
‘유어스’는 서울 동대문을 넘어 글로벌로 향한다. 도 • 소매 상가 전문 운영사인 문인터내쇼날(회장 송시용)이 지난 7월8일부터 10일까지 2박3일간 동대문 상인 250명과 함께 중국 광저우 잔시루를 방문해 글로벌 진출을 선언했다.
최근 설립된 유어스글로벌(대표 김현진)은 중국 현지 투자자와 함께 만든 합작사 광주유어스구룡국제패션몰시장경영관리유한공사를 통해 중국 광저우 잔시루에 위치한 기존 9층 규모의 호텔을 하늘정원 포함 10개층, 2만2196.96㎡(약 6714평) 규모의 패션 몰 ‘유어스광저우(U:US GUANGZHOU)’로 리모델링해 오는 9월에 오픈한다.
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‘유어스’ 中 광저우 잔시루에 유통 브랜드 직진출
400여 점포로 구성되는 ‘유어스광저우’는 1~4층은 여성복, 5~6층은 남성복으로, 7층과 8층은 의류와 액세서리, 가방, 구두 등의 오더 메이드 숍(Order made shop)으로 꾸민다. 9층은 F&B(Food and Beverage)이며, 10층은 하늘정원(Sky garden)으로 다양한 패션 매장과 함께 식음료와 비즈니스 라운지 등으로 MD를 짜 쇼핑객의 편의 도모는 물론 쇼핑 외의 고객까지 집객시킨다는 계획이다.
또 이 패션몰은 서울 동대문과 중국 광저우를 연계한 매니지먼트 시스템을 구축해 상인들이 보다 안전하게 중국 사업을 추진할 수 있도록 하는 한편 홍보 마케팅 등과 인력 운영 관리 등을 지원해 상인들은 장사에만 집중할 수 있도록 도울 방침이다.
이번 중국 현지 설명회에 앞서 지난 5월 중순 서울 그랜드하얏트에서 개최된 국내 설명회에는 동대문 상인 및 관계자 등 700명 이상이 참석해 ‘유어스’ 첫 글로벌 진출작에 대한 기대감을 높였다. ‘유어스광저우’를 거점으로 차후 중국 내 전역에 유통 브랜드 ‘유어스’의 가치를 높여 출점을 확대하고 세계 무대로 나간다는 전략이다.
‘유어스’ 운영 • 관리 → 서울시설관리공단으로
이날 김현진 유어스글로벌 사장은 “‘유어스광저우’는 서울 동대문에서 성공한 유통 브랜드로 손꼽히는 ‘유어스’를 전 세계에 더욱 널리 알릴 계기가 될 것”이라며 “동대문 전체 도매 시장에서도 우수 상인들만 입점할 예정이며, 이를 통해 단순한 상가의 진출이 아닌 브랜드의 진출로 가치 있는 브랜딩을 통한 쇼룸 비즈니스 효과와 국내 동대문 도매 시장이 글로벌 마켓에서도 통할 수 있다는 성공 모델을 만들 것”이라고 포부를 밝혔다.
한편 지난 7월6일 서울시의회는 제269회 제1차 본회의에서 최판술 의원(국민의당 중구)이 대표 발의한 ‘서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례 일부 개정안’을 재적 91명 가운데 찬성 58, 반대 24, 기권 9로 가결했다.
서울시는 이번 조례 통과로 오는 9월2일부터 문인터내쇼날로부터 ‘유어스’의 운영권을 넘겨받아 서울시설관리공단에 맡겨 운영 관리할 계획이다. 하지만 이번 주차장 조례 개정안은 법령에서 정한 수의 계약의 내용과 범위를 특정하지 않고 ‘시장이 특별한 사유가 있다고 인정할 때’로 포괄 규정해 논란이 예상되고 있다.
서울경찰청 기동본부 이전, 매머드급 개발 추진 변수이번 조례의 개정으로 340여 ‘유어스’ 상인들은 최초 1회(최장 5년간)에 한해 수의 계약을 인정받게 됐지만, 입점 상인들은 이 조례가 자신들과 협의 없이 일방적으로 추진된 임시 방편에 지나지 않는다며 크게 반발하고 있다.‘디자이너크럽’도 올 하반기 리뉴얼을 준비하는 것으로 알려지고 있다. 지하 2층에서 지상 5층 중 일부 또는 전체에 대한 다각적인 검토를 통해 동대문의 변화에 발맞춰 간다는 것이 업계 관계자들의 전언이다. 이에 앞서 ‘엘리시움’은 1년에 한 층씩 4년간 꾸준히 리뉴얼을 거쳐 지난해 9월 키즈 몰로 완전 탈바꿈하고 동대문 도매 상권에 차별화 전략으로 활력을 불어넣고 있다.
한편 서울경찰청 기동본부와 국립의료원, 미 육군 극동공병단 이전과 함께 부지 개발 계획이 속속 구체화되고 있다. 서울시는 최근 DDP 인근의 서울지방경찰청 기동본부를 오는 2018년 서초구 서초동 소방학교 자리로 옮기고, 이곳에 패션산업단지와 호텔, 도심공항터미널 등을 갖춘 강남 ‘코엑스’에 맞먹는 대규모 편의시설을 오픈한다고 밝혔다.
국립중앙의료원 역시 서울 서초구 원지동으로 이전한다. 설립 60주년을 맞는 오는 2018년까지 이전이 완료되면, 이곳 부지의 용적률을 완화해 동대문의 새로운 랜드마크형 상업시설로 탈바꿈시킬 가능성이 점쳐지고 있다. 특히 기동본부 부지보다 규모도 크고 입지도 좋아 관심이 고조되고 있다. 또 을지로5가 미 육군 극동공병단 부지도 국책 사업으로 높은 사업 진도율을 보이고 있어 조만간 이전 계획과 부지 활용 방안이 가시화될 것으로 전망된다.
공급 과잉 속 동대문 상권 빅뱅 약 될까 독 될까?
올해 동대문 상권의 빅뱅은 기존 도•소매점은 물론 타 유통 형태가 출점됨으로써 그 파급력이 매우 높은 것으로 나타나고 있다. 하지만 관광객은 늘고 빅 바이어들은 줄면서 명암이 엇갈리고 있다. 공급 과잉 속 기존 소매점의 타격과 경쟁이 더욱 심화되는 것은 물론 도매점 역시 빅 바이어가 줄면서 온라인과 모바일을 결합한 옴니채널화를 지향하고 있지만 확실한 경쟁 우위를 가져가고 있는 곳은 없다고 해도 과언이 아니다.
도매점이든 소매점이든 그동안 디벨로퍼들의 일방적인 리딩에 따른 상인들의 노력으로 상권이 활성화되고 유지되었다면, 이젠 디벨로퍼들도 부동산 관점이 아닌 유통 관점에서 글로벌로 나아갈 경쟁력을 갖추도록 상인들과 디자이너들을 지원해야 할 때다.
정부 및 서울시 관련 기관들도 동대문에 대한 시각을 달리해야 할 것이다. 복잡 다단한 동대문 상권의 메커니즘을 관의 입장에서 정형화하고 제도로 규제만 한다면 그동안 노력과 창의적 발상으로 거대 시장으로 발전한 동대문 상권의 발목을 잡게 될 수도 있기 때문이다. 민과 관, 상인과 개발자 모두 윈윈하고 글로벌로 나갈 수 있는 지혜를 모아야 할 때다.
**패션비즈 8월호에 게재된 기사입니다.
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