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선진형 유통 ‘포도몰’ 주목
Wednesday, Dec. 5, 2018 | 홍영석 기자, hong@fashionbiz.co.kr
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임대형 복합 쇼핑몰… 리테일 자산가치 향상
2000년대 후반부터 유통 공룡들이 쇼핑몰과 아울렛 사업을 본격화하고 온라인 시장의 점유율이 급속도로 상승하며 중소형 몰들의 위축과 불리한 시장 환경이 형성됐다. 현재는 독자적으로 예전의 명성을 유지하는 비(非)대기업 쇼핑몰은 극소수에 불과하다.
이러한 가운데 ‘포도몰’은 서울 관악구의 랜드마크 쇼핑몰인 동시에 격변하는 유통 상황과 대기업 유통 기업 중심의 시장 환경에도 불구하고 꾸준한 성장세를 유지하고 있다. 또한 부동산 펀드가 운용하는 자산 중에서 규모는 물론 운영 관리, MD 측면에서도 국내에서 최고 수준으로 업계에서 손꼽히는 롤모델로 인식되고 있다.
2009년 오픈 이후 서울 신림역의 풍부한 유동 인구와 배후 상권 그리고 지역 상권에 특화된 MD를 바탕으로 매년 10% 이상의 매출 신장을 기록했다. 승승장구하던 ‘포도몰’은 2015년 운영관리 회사의 문제로 한때 곤란을 겪기도 했다. 하지만 소유주인 도이치자산운용의 발 빠른 대응과 리포지셔닝 전략으로 운영 구조를 전면 개편하고 대대적인 MD 개선을 통해 2016년 임대형 쇼핑몰로 변모했다.
서울 신림역 상권 랜드마크로 우뚝
온라인 시장의 팽창으로 오프라인 유통시장의 점포 폐점 및 매출 감소가 두드러지고 있다. 리테일 자산에 대한 부동산 투자 사례가 전무한 최근 상황에 비추어볼 때 ‘포도몰’의 선전은 부동산업과 유통 업계에 시사하는 바가 크다.
‘포도몰’의 지하 1층과 연결된 신림역은 1일 유동인구가 15만명이 넘는 서울의 대표적 지하철역이다. 신림역 사거리는 1일 평균 20만명이 넘는 인파가 붐비는 곳이다. 여기에 60만명에 달하는 주변 배후 주거 인구뿐만 아니라 지자체에서 추진하고 있는 주거환경 재정비 사업이나 경전철 사업 등은 장기적으로 ‘포도몰’에 호재가 될 가능성이 높다.
상권의 특성을 고려한 MD는 쇼핑몰의 필수라고 볼 수 있다. ‘포도몰’의 경우는 신림 상권을 철저하게 분석해 고객에게 맞춤형 브랜드와 상품을 제공함으로써 고정 고객을 꾸준히 유치해 매출 극대화를 이루고 있다. 또 시시각각 변화하는 트렌드를 반영해 꾸준한 브랜드 교체와 마케팅을 펼쳐 고객 만족도를 향상시키고 있다.
임대형 복합 쇼핑몰 운영 구조상 비전 밝다
실제로 대기업 유통 업체가 운영하는 경우를 제외하면 활성화된 임대형 복합 쇼핑몰을 찾아보기가 쉽지 않다. 향후 부동산 투자자들에 의해 쇼핑몰 개발 및 투자 활동이 활발해지게 된다면 ‘포도몰’과 같은 임대형 쇼핑몰의 운영 구조를 가지게 될 가능성이 높다.
투자와 지분 소유 관계와는 별도로 전문가 집단이 MD 및 마케팅 등 운영관리를 하도록 해 효율성과 전문성을 최우선으로 쇼핑몰이 운영되는 것이 핵심이다. 내부적으로는 기본적으로 임대차 계약을 통해 임대인과 임차인과의 관계가 정해지며 크게 고정 임대료 또는 매출 임대료 등의 월 임대료를 납부하는 형태다.
임대형 쇼핑몰은 기본적으로 안정적인 계약 기간과 운영 형태를 바탕으로 한다. 임차인이 장기적으로 영업 정책을 펼쳐 나갈 수 있기 때문에 보다 안정성이 높아 콘텐츠 중심의 몰 운영에 도움이 될 수 있다.
결국 소유 관계의 투명성, 운영상의 효율성과 전문성, 내부적인 안정성을 바탕으로 한 ‘포도몰’과 같은 임대형 쇼핑몰은 상당히 매력적이라고 볼 수 있다. 다만 전 세계적 온라인 시장의 성장과 국내 유통 시장의 특수성, 정부의 정책 등을 고려할 경우 지역 밀착형이나 차별화된 콘셉트 등으로 특화되는 것이 필요하다.
리테일 발전… 중소형 쇼핑몰 적극 지원 해야
국내 부동산 시장의 투자 대상은 주로 오피스 빌딩이 중심이 돼 왔다. 하지만 최근에는 오피스 빌딩의 수익률 감소로 그 대상이 리테일, 호텔, 물류센터 등으로 다각화되고 있는 추세다. 물건에 따라 성공사례가 되는 경우도 많다.
물류센터나 호텔의 경우 주로 마스터리스식의 운영 형태를 취하고 있다. 투자 및 자산 운용의 리스크가 낮으나 리테일은 어떤 형태로든 임차인의 매출과 직간접적으로 관련도가 매우 높아 시장 상황 등의 외부 변수에 노출되기 쉽다. 이로 인해 쇼핑몰에 대한 투자에 부정적일 수 있다.
그러나 이는 반대로 쇼핑몰에 대한 투자와 매입, 운영 등에 있어 자산의 가치 향상 및 기대 이상의 수익 등을 거둘 수 있는 강점이자 기회요소임을 뜻한다.
실제로 외국계 투자자들이나 소수의 국내 기관투자가들은 리테일에 대한 관심이 높아 적극적인 러브콜을 시도하고 있다. 다만 대기업 유통 회사가 주도하는 국내 유통시장의 특수성과 리테일에 대한 인식 부족 등으로 독립적인 임대형 쇼핑몰의 증가와 성장은 더딘 편이다.
이를 극복하기 위해서는 소상공인 보호와 관련한 중소형 쇼핑몰에 대한 정부의 장려나 지원, 부동산업을 기반으로 한 리테일 전문 인력 양성 등이 필요하다.
■ mini interview 강성민 l ‘포도몰’ 점장
“고객 • 현장 • 콘텐츠 중심형으로 수익 극대화’
‘포도몰’은 지난 2016년 이후 지속적인 MD 및 운영 구조 재편 이후 현재 성숙기에 접어들고 있다. 임대형 운영 구조와 기존 유통업의 관리 기법이 절묘하게 어우러져 ‘포도몰’만의 개성 있는 매니지먼트로 발전됐다. 2018년 현재 140여개에 달하는 매장과 본사 담당자, 매장 근무자 협조체계가 구축된 상태다.
2018년은 지난해 F/W 시즌부터 억대 매장을 다수 배출하며 도약 중이다. 유통업의 전체적인 불경기 속에서도 오프라인 매출만으로도 꾸준히 전년 대비 매출 실적을 초과함은 물론 지속적인 MD가 이루어지는 등 안정과 성장의 두 마리 토끼를 잡는 괴력을 보여주고 있다.
국내 오프라인 유통시장은 시대의 변화에 따라 전통시장, 백화점, 패션 쇼핑몰, 아울렛, 복합 쇼핑몰의 순서로 트렌드가 변화해 왔다. 앞으로도 과학기술과 정부 정책 등의 요인과 함께 변화될 가능성이 높다.
입지와 MD, 운영관리상의 강점을 가진 ‘포도몰’은 최대한 외부 요인에 따른 영향을 최소화하고 고객 중심형, 현장 중심형, 콘텐츠 중심형 운영 정책을 강화해 수익을 극대화한다. 이를 토대로 자산 가치 향상을 추구해 서울 관악구의 랜드마크 위상을 지속적으로 유지할 계획이다.
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2000년대 후반부터 유통 공룡들이 쇼핑몰과 아울렛 사업을 본격화하고 온라인 시장의 점유율이 급속도로 상승하며 중소형 몰들의 위축과 불리한 시장 환경이 형성됐다. 현재는 독자적으로 예전의 명성을 유지하는 비(非)대기업 쇼핑몰은 극소수에 불과하다.
이러한 가운데 ‘포도몰’은 서울 관악구의 랜드마크 쇼핑몰인 동시에 격변하는 유통 상황과 대기업 유통 기업 중심의 시장 환경에도 불구하고 꾸준한 성장세를 유지하고 있다. 또한 부동산 펀드가 운용하는 자산 중에서 규모는 물론 운영 관리, MD 측면에서도 국내에서 최고 수준으로 업계에서 손꼽히는 롤모델로 인식되고 있다.
2009년 오픈 이후 서울 신림역의 풍부한 유동 인구와 배후 상권 그리고 지역 상권에 특화된 MD를 바탕으로 매년 10% 이상의 매출 신장을 기록했다. 승승장구하던 ‘포도몰’은 2015년 운영관리 회사의 문제로 한때 곤란을 겪기도 했다. 하지만 소유주인 도이치자산운용의 발 빠른 대응과 리포지셔닝 전략으로 운영 구조를 전면 개편하고 대대적인 MD 개선을 통해 2016년 임대형 쇼핑몰로 변모했다.
서울 신림역 상권 랜드마크로 우뚝
온라인 시장의 팽창으로 오프라인 유통시장의 점포 폐점 및 매출 감소가 두드러지고 있다. 리테일 자산에 대한 부동산 투자 사례가 전무한 최근 상황에 비추어볼 때 ‘포도몰’의 선전은 부동산업과 유통 업계에 시사하는 바가 크다.
‘포도몰’의 지하 1층과 연결된 신림역은 1일 유동인구가 15만명이 넘는 서울의 대표적 지하철역이다. 신림역 사거리는 1일 평균 20만명이 넘는 인파가 붐비는 곳이다. 여기에 60만명에 달하는 주변 배후 주거 인구뿐만 아니라 지자체에서 추진하고 있는 주거환경 재정비 사업이나 경전철 사업 등은 장기적으로 ‘포도몰’에 호재가 될 가능성이 높다.
상권의 특성을 고려한 MD는 쇼핑몰의 필수라고 볼 수 있다. ‘포도몰’의 경우는 신림 상권을 철저하게 분석해 고객에게 맞춤형 브랜드와 상품을 제공함으로써 고정 고객을 꾸준히 유치해 매출 극대화를 이루고 있다. 또 시시각각 변화하는 트렌드를 반영해 꾸준한 브랜드 교체와 마케팅을 펼쳐 고객 만족도를 향상시키고 있다.
임대형 복합 쇼핑몰 운영 구조상 비전 밝다
실제로 대기업 유통 업체가 운영하는 경우를 제외하면 활성화된 임대형 복합 쇼핑몰을 찾아보기가 쉽지 않다. 향후 부동산 투자자들에 의해 쇼핑몰 개발 및 투자 활동이 활발해지게 된다면 ‘포도몰’과 같은 임대형 쇼핑몰의 운영 구조를 가지게 될 가능성이 높다.
투자와 지분 소유 관계와는 별도로 전문가 집단이 MD 및 마케팅 등 운영관리를 하도록 해 효율성과 전문성을 최우선으로 쇼핑몰이 운영되는 것이 핵심이다. 내부적으로는 기본적으로 임대차 계약을 통해 임대인과 임차인과의 관계가 정해지며 크게 고정 임대료 또는 매출 임대료 등의 월 임대료를 납부하는 형태다.
임대형 쇼핑몰은 기본적으로 안정적인 계약 기간과 운영 형태를 바탕으로 한다. 임차인이 장기적으로 영업 정책을 펼쳐 나갈 수 있기 때문에 보다 안정성이 높아 콘텐츠 중심의 몰 운영에 도움이 될 수 있다.
결국 소유 관계의 투명성, 운영상의 효율성과 전문성, 내부적인 안정성을 바탕으로 한 ‘포도몰’과 같은 임대형 쇼핑몰은 상당히 매력적이라고 볼 수 있다. 다만 전 세계적 온라인 시장의 성장과 국내 유통 시장의 특수성, 정부의 정책 등을 고려할 경우 지역 밀착형이나 차별화된 콘셉트 등으로 특화되는 것이 필요하다.
리테일 발전… 중소형 쇼핑몰 적극 지원 해야
국내 부동산 시장의 투자 대상은 주로 오피스 빌딩이 중심이 돼 왔다. 하지만 최근에는 오피스 빌딩의 수익률 감소로 그 대상이 리테일, 호텔, 물류센터 등으로 다각화되고 있는 추세다. 물건에 따라 성공사례가 되는 경우도 많다.
물류센터나 호텔의 경우 주로 마스터리스식의 운영 형태를 취하고 있다. 투자 및 자산 운용의 리스크가 낮으나 리테일은 어떤 형태로든 임차인의 매출과 직간접적으로 관련도가 매우 높아 시장 상황 등의 외부 변수에 노출되기 쉽다. 이로 인해 쇼핑몰에 대한 투자에 부정적일 수 있다.
그러나 이는 반대로 쇼핑몰에 대한 투자와 매입, 운영 등에 있어 자산의 가치 향상 및 기대 이상의 수익 등을 거둘 수 있는 강점이자 기회요소임을 뜻한다.
실제로 외국계 투자자들이나 소수의 국내 기관투자가들은 리테일에 대한 관심이 높아 적극적인 러브콜을 시도하고 있다. 다만 대기업 유통 회사가 주도하는 국내 유통시장의 특수성과 리테일에 대한 인식 부족 등으로 독립적인 임대형 쇼핑몰의 증가와 성장은 더딘 편이다.
이를 극복하기 위해서는 소상공인 보호와 관련한 중소형 쇼핑몰에 대한 정부의 장려나 지원, 부동산업을 기반으로 한 리테일 전문 인력 양성 등이 필요하다.
■ mini interview 강성민 l ‘포도몰’ 점장
“고객 • 현장 • 콘텐츠 중심형으로 수익 극대화’
‘포도몰’은 지난 2016년 이후 지속적인 MD 및 운영 구조 재편 이후 현재 성숙기에 접어들고 있다. 임대형 운영 구조와 기존 유통업의 관리 기법이 절묘하게 어우러져 ‘포도몰’만의 개성 있는 매니지먼트로 발전됐다. 2018년 현재 140여개에 달하는 매장과 본사 담당자, 매장 근무자 협조체계가 구축된 상태다.
2018년은 지난해 F/W 시즌부터 억대 매장을 다수 배출하며 도약 중이다. 유통업의 전체적인 불경기 속에서도 오프라인 매출만으로도 꾸준히 전년 대비 매출 실적을 초과함은 물론 지속적인 MD가 이루어지는 등 안정과 성장의 두 마리 토끼를 잡는 괴력을 보여주고 있다.
국내 오프라인 유통시장은 시대의 변화에 따라 전통시장, 백화점, 패션 쇼핑몰, 아울렛, 복합 쇼핑몰의 순서로 트렌드가 변화해 왔다. 앞으로도 과학기술과 정부 정책 등의 요인과 함께 변화될 가능성이 높다.
입지와 MD, 운영관리상의 강점을 가진 ‘포도몰’은 최대한 외부 요인에 따른 영향을 최소화하고 고객 중심형, 현장 중심형, 콘텐츠 중심형 운영 정책을 강화해 수익을 극대화한다. 이를 토대로 자산 가치 향상을 추구해 서울 관악구의 랜드마크 위상을 지속적으로 유지할 계획이다.
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패션비즈 2018년 12월호에 게재된 기사입니다.
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