윤재석 크리에이티브VMD 대표

이제 막 쇼핑센터(Shopping Center) 개발이 시작된 우리나라 현실에서 어떻게 하면 쇼핑센터 개발에 성공할 수 있을 것인지는 업계 관계자들에게 초미의 관심사라 할 수 있다. 이러한 때에 최근 개발된 일본과 홍콩의 쇼핑센터 중에서 성공 사례를 잘 살펴보면 다음과 같은 개발방향의 공통점을 찾을 수 있다.

첫째, 다양한 내점 목적성(Destination)의 창출
고객이 붐비던 쇼핑센터도 경쟁점이 생기면 새 쇼핑센터로 고객이 옮겨가기 마련이다. 이처럼 쇼핑센터의 인기 수명이 매우 짧아지고 있는 현실에 대응하기 위해서는 쇼핑센터의 내점목적성이 무엇보다 강조된다. 이 때문에 여러 가지 내점목적성을 아우르는 복합화 경향이 뚜렷하다. 여기에서 복합화란 모든 것을 망라해 타 쇼핑센터와 동일화되는 것이 아니라, 목표고객에 맞춰 기능과 시설을 개발함으로써 명확히 차별화된 스토어 컨셉을 실현해 내는 것을 뜻한다.

둘째, 괄목할 만한 식음시설의 위상 변화
식음시설이 대폭 강화됐다. 단순한 부대편의시설(Facility)이 아니라 내점목적 창출과 쇼핑센터의 이미지 제고, 호감도 형성 및 체류시간 연장 등에 기여할 수 있는 중요 요소로 자리매김하고 있다. 따라서 전체 면적의 30% 이상이 식음시설로 할애되고, 그 종류와 그레이드의 폭도 매우 다양해졌다. 배치 방법에 있어서도 새로운 시도를 엿볼 수 있다.

셋째, 프라임 플로어(Prime Floor)의 복수화
보행동선, 주차빌딩, 대중교통 수단과의 직접 연계 등을 통해 여러 층에서 쇼핑센터로 진입하도록 한다. 이는 접근 편의성을 높일 뿐 아니라 혼잡도 분산과 회유성 제고에 기여해 가장 효율이 좋은 프라임 플로어를 2개층 이상 갖는 효과를 낳고 있다. 이와 같은 개발 기법은 다층구조가 불가피한 도시형 쇼핑센터에서 더욱 중요시되고 있다.

넷째, 오픈에어(Open Air) 방식과 인클로스드(Enclosed) 방식의 결합
오픈에어 방식의 쇼핑센터가 개방감과 여유로운 분위기 조성에 유리한 것은 확실하다. 그러나 혹서·혹한 일수와 우천일수가 많은 지역에서는 결정적인 결함을 갖고 있다. 따라서 옥외광장과 프로미나드(Promenade) 등을 통해 오픈에어 방식의 분위기를, 글라스 아트리움(Glass Atrium)과 인클로스드 몰(Enclosed Mall) 등을 통해 인클로스드 방식의 기능성을 결합한 시설계획이 눈에 많이 띈다.
이같은 개발방향은 쇼핑센터 개발 경험이 부족한 우리에게 시사하는 바가 크다. 그러나 무엇보다도 쇼핑센터 개발 성공을 위해 명심해야 할 점은 하나의 개발주체(Developer)가 마케팅활동이나 테넌트(Tenant) 관리 등 운영까지를 전담해야 하며, 다수의 이익이 상충되는 분양방식은 피해야 한다는 것이다.■


<윤재석 크리에이티브VMD 대표 profile>

·1983년 4월~1987년 7월 신세계백화점 본점 남성의류 바이어
신세계백화점 본점 의류부 판매담당
·1988년 1월~1991년 2월 갤러리아백화점 기획실장 리뉴얼 추진팀장,
한화유통 대형점 사업본부 영업총괄 실장
·1991년 3월~1994년 8월 CDM 대표이사
·1994년 11월~1997년 2월 다이아몬드컨설팅 이사
·2001년 4월~2002년 1월 ESKO International 대표이사
·1997년 2월~現 크리에이티브VMD 대표이사/Chief Consultant