조금씩 검증 모드로 돌입하는 새로운 유통채널 쇼핑센터, 그 3번째 주자가 서서히 고개를 들고 있다. 보유 부동산의 장부가액만 5300억원에 달하는 또 다른 ‘큰손’ 서부T&D(대표 승만호)에서 준비하는 이 쇼핑센터는 W프로젝트(가칭, 서부T&D 이니셜)라는 닉네임으로 패션유통관계자들의 관심을 받고 있다.

타임스퀘어가 첫해 매출 1조2000억원이라는 쾌거를 거두며 샴페인을 터트리고, 대성그룹이 올해 8월 오픈을 떠들썩하게 준비하고 있는 가운데 서부T&D는 내년 중 인천으로 발산할 W프로젝트의 기(氣)를 차곡차곡 모으고 있다. 서부T&D는 주로 임대와 유류 관련 사업을 주력으로 삼아왔던 기업이나 이번 W프로젝트를 통해 유통업을 시작, 기업의 체질을 180도 전환한 케이스다. 지난 1995년 코스닥에 등록, 3월 중순 현재 시가총액 50위권에 랭크된 중견기업이다. 이번 프로젝트를 진행하며 유통을 기업의 새로운 성장동력으로 인식하고 이 업종을 통해 캐시카우를 발굴한다는 계획이다.

인천 연수동에 조성될 이 쇼핑센터는 연면적 16만7300m²(약 5만600평)로 꾸며진다. 이곳에는 대형마트와 키즈테마파크, 영화관, 푸드테마파크가 들어서고, 이와는 별도로 워터파크도 구상 중에 있다. 글로벌 SPA 등 빅 콘텐츠들은 현재 협상 중으로 하반기 중 확정할 예정이다. 이 비즈니스가 패션가에 중요한 의미로 다가오는 것은 타임스퀘어와 디큐브시티에 이어 투자자, 시행사, 시공사, 운영에 따른 책임이 모두 하나의 창구로 압축된다는 점이다.

부동산 장부가 5300억 기업 움직인다

이에 따라 일반적인 컨소시엄 형태의 유통에서 자주 행하는 분양이 아닌 임대형 유통 비즈니스의 성격을 띠고, 임대계약이 끝나는 시점에 해당 유통에서 주도적으로 콘텐츠 구성에 변화를 줄 수 있다는 특징이 있다. 물론 이 쇼핑센터의 스펙 자체에 있어서는 앞서 언급한 타임스퀘어와 디큐브시티에 비교할 때 그리 크게 와 닿지 않을 수 있다. 국내에서는 실현되기 힘들다는 고정관념을 깨고 타임스퀘어가 37만3000m²(약 11만3000평)의 매머드급 규모를 이미 선보인 바 있기 때문이다.

그러나 서부T&D라는 새로운 유통 다크호스의 등장, 쇼핑센터의 다점포 계획에 시발점이 될 프로젝트라는 점, 국내 최초로 서울권이 아닌 부도심권에 들어선다는 점에서 비상한 관심을 불러일으킨다. 타임스퀘어의 절반 규모라고는 하나 인천시내에서 가장 크다는 신세계 인천점의 6만4500m²(약 1만9500평, 올해 5월 증축 기준)보다 2.5배 큰 것으로, 이미 백화점과 그 사고 자체를 달리한다. 일례로 전통적 의미의 백화점 건물에서는 1개 층당 3300~5000m²(약 1000~1500평)의 면적을 가지고 가는데 이 쇼핑센터는 2만6450m²(약 8000평)를 자랑한다. 또한 최대 1960대를 동시에 수용할 수 있는 주차공간을 확보한다.

증축할 신세계 인천점의 2.5배 대규모

또한 연면적 모두 상업시설로 활용된다는 점이 종래의 쇼핑센터와 가장 차별된다. 타임스퀘어의 경우 메리어트호텔, 디큐브시티는 주거용 아파트와 오피스 등 원초적인 소비와는 성격이 조금 다른 콘텐츠가 포함된 반면, 이곳은 100% 엔터테인먼트 시설과 쇼핑공간으로 채워진다. 이를 제외한 해당 유통의 전용 상업시설 면적만을 놓고 본다면 타임스퀘어와 동등한 수준이다. 따라서 브랜드 수와 매장당 단위면적은 타임스퀘어와 그리 큰 차이를 보이지 않는다. 타임스퀘어의 경우 신세계 영등포점 등 키앵커를 제외한 전용 쇼핑공간에서의 브랜드 수는 180개이며 이 중에서 패션브랜드는 60개가 입점됐다.

디큐브시티는 총 420개 중 300개가 패션브랜드다. W프로젝트의 경우 총 170개를 유치하며 이 중 패션브랜드는 70개선이다. 이를 토대로 3개 쇼핑센터의 패션브랜드 구성비율(패션브랜드 수/총 브랜드 수*100)을 구할 수 있는데 이는 전용 쇼핑공간의 업태와 방향성을 좌우하는 상당히 중요한 잣대가 된다. 이 구성비율은 타임스퀘어 33%, 디큐브시티 71%, W프로젝트 41%순이다. 이 비율을 살펴보면 다른 2곳에 비해 디큐브시티의 패션브랜드 비율이 2배 가까이 높다는 것을 알 수 있다. 디큐브시티의 경우 빅3 백화점이 일반적으로 보이는 패션브랜드 구성비율 60~75% 안에 속하는 수치를 나타내는데, 이는 의도적으로 백화점 업태에 근거한 유통 방향성을 타진하고 있다고 해석할 수 있다.

글로벌 SPA 포함, 총 170개 브랜드 입점

내년에 가동될 W프로젝트에서 주목해야 할 것은 패션매출비중이다. 타임스퀘어는 이 부분에서 60%의 수치를 기록, 패션콘텐츠의 구성비율 대비 매출비율이 압도적으로 높다. 바로 이 점이 타임스퀘어가 앞으로 양질의 패션콘텐츠를 받아들일 토대를 마련했다고 평가받는 요인이다. 타임스퀘어보다 구성비율에서 8%포인트 높은 W프로젝트에서 패션콘텐츠의 매출비율이 어떻게 나타나느냐에 따라 앞으로 부도심권 쇼핑센터의 MD구성을 결정짓는 일종의 가늠자가 될 전망이다. 패션콘텐츠의 매장환경 자체는 타임스퀘어에 비해 전혀 뒤질 것이 없다.

섹터별로 구분하면 글로벌 SPA 등 빅 콘텐츠들은 990~1650m²(약 300~500평) 내외, SPA형이나 패밀리 브랜드는 230~500m²(약 70~150평) 사이, 일반적인 내셔널 브랜드는 40~50m²(약 130~165m²)의 매장규모가 될 예정이다. 평균 매장규모가 일반 백화점보다 2~3배 넓은 만큼, 당연히 이 매장을 꾸밀 컬렉션을 보유한 브랜드를 입점 후보 리스트 최상단에 올려놓고 있다. W프로젝트는 지난 2001년부터 구상해 지난해 5월 착공, 내년 5월 완공을 앞두고 있다. 개발기간은 총 12년으로 지금까지의 어떤 상업시설보다 장기적인 시각으로 접근했다. 이것이 패션유통에서 엄연히 후발주자에 속하는 서부T&D가 어느 정도 자신감을 표하는 이유다. 총 2000억원 이상의 투자비가 들어가는 이번 프로젝트에서 이 기업은 타임래그(Time Lag, 투자비용 회수기간)를 5년으로 상정했다.


신정동, 용산 부지에 3호점까지 OK

5년이라는 기간은 일본 쇼핑센터에서도 톱클래스급(Great 등급)에 들어가는 것으로, 지난 12년 동안 세밀한 계획과 계산을 하고 있었는지 간접적으로 엿볼 수 있다. 6000억원이 투자된 타임스퀘어의 경우 타임래그를 7년으로 보고 있다. 서부T&D는 장기적으로 인천 연수동 1호점을 시작해 서울 신정동 부지, 용산 관광버스터미널 부지에 2, 3호점을 잇달아 수익자산으로 전환하려는 움직임이다.

이 중 신정동 부지는 11만6000m²(약 3만5000평)로 규모면에서는 인천 연수동에 비해 2.3배에 달하는 면적이다. 상업용도 전환 인허가 신청을 냈고 늦어도 내년 중으로 승인이 날 것으로 보인다. 신정동에도 복합쇼핑타운의 건립을 계획하고 있으며 용산 부지도 상업용도 전환을 염두에 두고 있다. 현재까지 쇼핑센터 오픈의 흐름을 살펴볼 때 자기소유 부동산에 개발을 하는 것이 일반적이며 안정적인 것으로 인식되고 있는 모양새다. 이런 가운데 이례적으로 대규모 쇼핑센터의 다점포 계획을 추진한다는 점에서 이 기업은 앞으로 패션가에 상당한 영향을 줄 전망이다.