패션+금융 ‘패션아일랜드’ 출범

2006년을 열며 패션계 따끈따끈한 사건 1보! 한섬 F&F 등 국내 패션업계 대표주자 12개사 가 뭉쳐 자본금 1백억 규모의 패션아일랜드(대표 한창우)를 설립하고 그 첫번째 사업으로 구로동 ‘SJ아울렛’을 인수했다. 여기에는 국내 패션유통 부문에 센세이션을 일으킨 브라이트유니온이 구심점 역할을 했다.

이번 패션아일랜드 설립은 국내 패션을 대표하는 기업들이 공동 지분투자로 함께 모였다는 사실만으로도 뜨거운 화제를 불러일으킬 뿐 아니라 이들이 유통점을 매입해 공동운영해간다는 사업도 큰 의미를 갖는다. 이에 참여하는 기업들은 제조부터 유통까지 주도적으로 참여함으로써 보다 합리적인 패션유통 채널을 만들어갈 계획이다.

패션아일랜드는 1차 구로동의 SJ아울렛을 인수해 ‘패션아일랜드’로 리뉴얼 운영하되 이 작업은 브라이트유니온에 위탁경영을 의뢰한 상태. 이 회사에 지분을 투자한 12개사의 대표들은 패션아일랜드의 경영위원회를 구성해 중요한 의사결정과 방향성, 정책에 대해서는 협의해 추진할 계획이다. 이를 1차 프로젝트로 해서 성공적으로 운영될 경우 3개점 정도를 더 추가 오픈한다는 청사진이다. 2~3년차 패션팩토리아울렛 등 향후 전개해나갈 다양한 형태의 패션유통점을 구상중이다.

리뉴얼 등 브라이트유니온 위탁경영

이들 패션업계 대표주자들은 패션아일랜드 설립을 위해 매우 비밀스럽고도 민첩하게 움직여왔다. 참여 기업은 한섬, F&F, 보끄레머천다이징, 쌈지, 슈페리어, 톰보이, 대현, 클리포드, 브라이트유니온 등 국내 대표 패션법인 12개사(3개사는 비공개 희망)). 이들이 인수한 SJ아울렛은 서울시 금천구 가산디지털밸리 전철역(구 가리봉역) 앞의 공단내 최대규모 패션유통점.

이 유통점은 올 1월, 2월 2개월간의 리뉴얼을 통해 2월말 새로운 모습으로 그랜드 오픈을 한창 진행중이다. 현재 영업중인 120여개의 입점 브랜드중 A급 브랜드 50여개. 그외 브랜드는 하나하나 교체할 계획이다. 이미 투자법인의 핵심브랜드 30개가 입점 확정됐고 이와 더불어 동반 입점하는 브랜드까지 총 1백여개의 브랜드가 A급으로 리뉴얼될 예정이다.


SJ아울렛은 금천구 구로산업공단내에 30년간의 제조업을 운영해온 세진전자가 주체가 돼 연 3만평의 선진형 아파트형 공장을 건립하면서 6천평 내외의 근생 및 판매시설을 확보하고 2년간의 준비를 거쳐 공단내 최대 규모로 오픈된 곳. 백화점급 최고급 사양의 인테리어에 주차장 850대, 영업 전용면적 2천8백평. 전용면적 14평 기준 200여개의 브랜드가 입점할수 있는 공단내 최대규모의 하드웨어를 갖추고 의욕적으로 오픈했다.

「오브제」「VOV」「TNGT」 등 A급도

하지만 유통 경험의 부재로 인한 A급 브랜드 유치에 대한 어려움 및 유통마케팅의 노하우 부족으로 영업의 어려움에 직면하게 된다. 돌파구를 모색하던 이상영 세진전자 사장은 롯데백화점과 경영위탁을 협의하던중 브라이트유니온의 경영자문을 받게 되고 브라이트유니온의 한창우 사장은 SJ아울렛이 가지고 있는 4가지의 잠재력에 주목했다.

그것은 ▲백화점급에 견줄만한 최고급 시설과 공단내 최대 규모의 매장면적 ▲850대의 대형주차장과 ▲패션특구단지 방문고객 및 공단 입주자들의 주이용 전철역인 가리봉역(현 가산디지털밸리 전철역) 바로 앞에 위치하고 있는 목진지형의 입지적 가능성 ▲현재 영업중인 120여개의 브랜드중 「오브제」 「VOV」 「TNGT」 등 50여개 A급 브랜드의 영업잠재력 ▲향후 디지털밸리 특구지정으로 인한 판매시설 합법화시 부동산가치의 잠재적 부가가치 등이다.

이에 따라 브라이트유니온의 한 사장은 독특한 사업구조를 제안하게 된다. 현재 영업중인 50여개 A급 브랜드의 중심을 잡아줄 수 있는 패션브랜드 30여개를 보유한 국내 핵심 패션회사들과 세진전자가 공동으로 사업을 할수있다면 서로가 필요와 가치를 누릴수 있다는 점에 착안한 것.

기존 브랜드 50개외 100여개 교체

세진전자는 건물을 투자하고 패션회사들은 브랜드를 투자해 SJ쇼핑몰의 부가가치를 공동으로 창출하는 방식이다. 즉 ▲우선 SJ아울렛을 활성화 시킬수있는 핵심 패션회사들이 컨소시엄을 형성 ▲자본금 100억의 법인을 구성하고 ▲세진전자는 현 SJ아울렛 쇼핑몰을 부동산 원가가치에 상관없이 현재의 부실한 영업가치를 인정해 상호 합의된 평가 가치로 패션컨소시엄 법인에게 매각하되 ▲현 영업가치 부실로 인해 저평가된 부동산 손실을 만회하기 위해 세진전자도 패션회사 컨소시엄에 일정부분 투자하는 독특한 구조이다.

패션회사 컨소시엄은 공단내 최고의 잠재력을 가진 쇼핑몰을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회를 얻고 세진전자는 패션 컨소시엄에 의해 활성화돼 쇼핑몰의 부가가치가 올라갈 경우 투자지분 만큼 추가 이익을 거둘 수 있으므로 양자가 윈윈하는 구조인 것이다. 이는 패션업계가 공동 컨소시엄에 의해 직영유통점을 인수한 최초의 사례다. 그 뿐 아니라 건물주와 인수자가 공동으로 윈윈하는 구조로 인해 초기단계에서 파격적으로 저렴한 가격으로 쇼핑몰을 매입할 수 있는 새로운 인수모델로 주목받고 있다.

패션컨소시엄이 매입한 ‘패션아일랜드(구 SJ아울렛)’에 핵심 패션브랜드의 추가 입점으로 기존의 50여개의 A급 브랜드가 함께 활성화될 경우 이로 인한 쇼핑몰의 부가가치는 투자원금의 5배 이상이 가능한 것으로 보고 있다. 이는 브라이트유니온이 제시한 독특한 부동산금융기법에 의해 가능한 방식이다. 패션컨소시엄은 이번 패션아일랜드 매입에 실제 투자한 금액은 70억 이하로 알려져 있으며 나머지 투자금은 패션컨소시엄의 연대보증 없이 전액 프로젝트파이낸싱에 의해 금융권에서 조달된 것으로 알려진다