‘명동에 상제리제 거리를’

‘소공동과 명동 사이의 남대문로를 프랑스의 샹제리제나 일본의 긴자처럼 세계적인 패션 거리로 만들자.’ 이 같은 캐치플레이즈를 내걸고 패션 엔터테인먼트 쇼핑몰 개발에 나선 기업이 있어 화제다. 하나랜드(대표 김재훈)가 오는 2006년 3월 오픈 예정인 <토투앤(TOTOO&)>이 주인공. 이 회사는 용산에 <토투밸리> 오피스텔을 성공적으로 분양한 토투개발(대표 편영식)의 계열사로 <토투앤> 개발을 위해 신규 설립됐다.

<토투앤>의 위치는 롯데백화점 본점 맞은편 대로변에 위치한 舊 하나은행 건물. 하나랜드는 이 건물을 매입하고 현재 SK건설에서 리모델링 작업에 들어갔다. 하나랜드는 <토투앤>을 단순한 한 개 쇼핑몰 개발이 아닌 롯데백화점 본점 애비뉴엘 영플라자, 여기에 신세계백화점 본점 등과 함께 어우러져 강북의 대표적인 쇼핑명소로 개발한다는 야심찬 계획이다.

이 같은 <토투앤>의 MD 플랜을 기획한 곳은 로얄워커(대표 이건승)로서 명동의 <하이해리엇> 분양을 성공적으로 진행한 업체이다. 로얄워커는 하나랜드와 컨설팅 계약을 맺고 <토투앤>의 MD 분양 마케팅 등 총체적인 부문을 도맡아 진행하고 있다.

롯데백화점 본점 맞은편에 위치

임희재 로얄워커 고문은 “이제는 백화점간 싸움이 아니라 상권별 싸움입니다. <토투앤>이 위치한 이곳을 가장 대표적인 상권, 거리로 만들어야 경쟁력이 있습니다. 강북을 대표하는 문화컨텐츠로 남대문로를 개발하려면 비주얼이 좋은 거리로 만들어야 합니다. 결코 허황된 이야기가 아닙니다. 舊 한일은행 건물을 롯데가 매입해서 최고급 명품 쇼핑몰 <에비뉴엘>로 리뉴얼 오픈했고, 신세계백화점이 오랜 숙원사업이었던 본점 오픈을 눈앞에 앞두고 있습니다. 뿐만 아니라 시청앞 광장이 문을 열었고 남대문 일대의 도로망이 정비되는 등 현재 강북은 새롭게 꿈틀되고 있습니다. 여기에 <토투앤> 역시도 최고급 쇼핑몰로 개발해 이 일대를 파리 샹제리제 거리처럼 만들어야 합니다”라고 역설한다.

<토투앤>은 연면적 1만2천평, 지하 1층 지상 18층 규모로 품격 높은 쇼핑몰을 컨셉으로 하고 있다. 명동의 보세전문 저가시장과 롯데 신세계백화점의 고가로 양분돼 있는 상권의 브릿지 역할을 맡겠다는 각오다. 특히 <토투앤>의 10층부터 18층까지 9개 층은 세계적인 호텔체인 이비스앰배서더가 2백80 객실 규모로 입점함에 따라 점컨셉 설정에 더욱 힘을 얻고 있다. 앰배서더 호텔은 한국의 대표 상권인 명동에 입성하기 위해 시장조사를 하던 중 <토투앤>의 지리적 장점과 주위시설 등에 끌려 입점 계약을 체결했다고.

이와 함께 각 층별 MD도 3~4평 규모의 소형 평수 개념을 탈피해 의 식 주 미 휴와 관련된 업체들을 직접 공략하면서 점포 가치를 올리는데 주안점을 두고 있다. 1층은 전체 1천평(?) 바닥면적 중 1백50평을 <아바타>와 연결해 녹지공간으로 만들어 일일 1백50만명의 명동 유동인구를 끌어들일 계획이다. 평당 1억원을 호가하는 명동에서 1백50평을 녹지공간으로 내놓을 정도로 하나랜드는 <토투앤> 개발에 심혈을 기울이고 있다.


지상 10~18층 앰배서더호텔 입점

각 층별 MD는 지하 1층 3백평 경우 소공동 지하상가와 연결시켜 캐릭터몰로 MD를 짰다. 가장 역점을 두고 있는 1층과 2층은 전용면적 2백평(층당 1백평) 규모의 매장을 만들어 한국을 대표하는 국내 최고의 브랜드나 세계적인 해외 명품을 유치할 계획이다. 전용면적 2백평이면 분양평수는 4백평. 평당 분양가를 5천만원으로 잡아도 2백억원이 소요된다. 이를 연 6% 은행대출을 받게 되면 이자비용만 월 1억원이라는 계산이다. 그렇지만 우리나라를 대표하는 명동이라는 특수 상권을 끼고 있는 만큼 월 5억원 매출은 거뜬하다는 자신감이다.

백화점 수수료를 30%만 잡아도 1억5천만원이 요구되는 만큼 오히려 경쟁력이 있다는 풀이다. 여기에 훌륭하게 단장된 스트리트숍에서 내뿜는 브랜드 이미지 광고효과는 덤이라고. 세계적인 명품 브랜드로 성장하기 위해 주요 거리에 매장을 확보해야 하는 것은 당연한 투자일 수도 있다. 1층과 2층의 다른 공간에는 주얼리 준보석의 아일랜드숍과 로드숍 개념의 매장을 유치할 계획이다. 3층은 명품과 상품력을 갖춘 브랜드의 아울렛 매장으로 단장할 방침이다.

4층은 등 수준 높은 음식을 편안하게 먹을 수 있는 패밀리 레스토랑을 유치할 계획이다. <토투앤>이 생각하고 있는 또 하나의 야심작은 남대문로 전경을 바라볼 수 있는 1층부터 4층까지를 연결시켜 <스타벅스>를 유치할 방침이다. 이미 스타벅스코리아에 전세계 넘버 원 매장으로 만들자는 제안서가 들어가 있는 상황이라고.


‘세계 최고 매장만을 유치한다’

5층과 6층은 뚫어서 명동에 부족한 문화컨텐츠를 제안할 계획이다. 무대를 설치해 놓고 이곳에서 연극 라이브 K1 이벤트장으로 활용될 수 있도록 할 계획이다. 식음을 겸하면서 엔터테인먼트가 가능한 1천5백평 공간을 활용하는데는 <오킴스>가 최적격이라고 보고 역시 제안서를 제출해 둔 상태다.

7층부터 9층까지 3개 층은 ‘도쿄시티멤버스클럽’이나 ‘헤리티지멤버스클럽’ 처럼 멤버스클럽으로 운영할 계획이다. 회원들만이 사용할 수 있는 헬스 사우나 크리닉 다이닝 조닝 등을 만들어 최고의 밸류로 유지할 방침이다. 회원비는 1인당 1억원을 받아 5백명을 모집할 계획이다. 이 같은 MD플랜을 갖고 로얄워커는 <토투앤>의 본격적인 홍보 마케팅 작업에 착수했다.

역시 임 고문은 “세계적인 패션 거리들을 보면 대부분 시속 30Km가 최고로서 2차선 도로를 따라 발전했습니다. 밀라노의 몬테나폴레오네 상하이의 난징로(南京路) 등이 대표적입니다. 반면 파리 샹제리제나 도쿄 긴자, 뉴욕 맨하탄 5번가 등은 대로변을 끼고 패션 스트리트가 발달해 있으며 전세계 관광객들이 몰리고 있습니다. 서울에도 이 같은 거리가 만들어져야 합니다. 물론 강남에 로데오 거리가 있지만 강북에는 남대문로를 대표적인 패션 명소로 만들어야 합니다. 어느 정도 기본 여건을 갖춘 만큼 계획대로만 된다면 <토투앤>의 밸류는 자연스럽게 올라갈 것입니다”라고 주장한다.

한편 <토투앤>은 초기 밀리오레식의 소형 평수 개념으로 기본 MD 설계안을 짰다. 이 MD플랜으로는 경쟁력이 없다고 판단해 지난 6월 로얄워커와 MD대형 계약을 맺으면서 재검토에 들어갔다. 전세계 1등 점포만을 유치하는 전략 아래 내부 MD와 건물 아웃테리어도 전면 재수정에 들어갔다. 기존에는 현대식 외관을 강조했으나 지금은 파르테논 신전처럼 기둥을 세우고 전체 분위기도 클래식한 느낌으로 변경했다.


토투앤 1360억 규모 PF

명동의 옛 하나은행 건물을 리모델링하는 <토투앤> 사업에 제2금융권 15개사로부터 1천3백60억원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF)가 이뤄졌다. 동양종합금융증권을 주간사로 저축은행 위주의 제2금융권 15개사가 참여했다. 이는 단일 상가건물에 대한 PF자금으로는 국내 최대 규모로 10개사 넘는 저축은행권이 대거 연합을 구성한 것도 처음이다.